Tüm dünyada yaşanan pandemi durumu, küresel ekonomik kriz, yüksek enflasyon ve yüksek kur artışlarından kaynaklı, enflasyonun da çok üzerinde, artan inşaat maliyetleri…

Sonuç; İnşaatlarını tamamlayamayan, büyük sıkıntılar yaşayan müteahhitler ve durgunlaşan inşaat sektörü. Kentsel dönüşümün plansız yapılması, teslim edilemeyen konutlardan dolayı veya ilçelerde yeni başlayan kentsel dönüşüm projelerinden kaynaklanan, kiralık konut sıkıntısının yaşanması. Orantısız ve adil olmayan şekilde artan kiralık konut rakamları. Barınma ihtiyacı devam etmekte ve insanlar çaresizlikten ödemekte zorlanabilecekleri konutları, her şeye rağmen kiralamakta. Buna paralel, kiralık konut arzı tükenmekte ve talepler karşılanamamakta. Hoş geldin yeni Türkiye.

Bu duruma açıklık getirebilmek adına, gözden kaçan detayları hatırlatmak istedim.

Türkiye’de betonarme bir binanın ömrü 50 yıl, binanın bakım durumuna göre 80 yıla çıkabilmekte. Zamanımızda, yeni inşa edilen konut maliyetlerinin, deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi, değişen malzeme kalitesi ve dışa bağımlılıktan kaynaklanan yüksek maliyetli olması gerçeği varken, 20 yaşında, 40 yaşında bir binayı nasıl aynı değerde görebilirsiniz.  Yaşlı ve yorgun binaların değeri, yenileri yapıldığı sürece, değerlerinin düşmekte olduğunu hepimiz biliriz. Yeni konutlar inşa edilemiyorsa, değerlemenin nasıl olması gerekiyor !

Yaşlı binanın, bulunduğu belediye sınırları içinde, ilçe belediyesinin imar durumuna göre, konumu itibarıyla, kentsel dönüşüm kapsamında mı!, değil mi!

Öncelikle belirlenmesi gereken detay. Beykoz Belediyesi’nin, onaylı planlarında, ön görünüm haricinde kalan mahallerin geneli Taks=0,15 H.Max= 12.50 olarak belirlenmişse de, jeolojik yapısına göre, köylerin imar planları genelde villa imarı olarak planlanmıştır. Bu sebeple, 8 katlı, 10 katlı bir binanın, Beykoz ilçesi sınırları içinde kentsel dönüşümden faydalana bilmesi pek mümkün görünmüyor (kat maliklerinin mevcut binayı, inşa maliyetini karşılamak üzere yenilemesi mümkün olduğu bilgisini hatırlıyorum). Bir binanın kentsel dönüşümden faydalana bilmesi için, 3 - 4 katlı olması veya komşu parsellerle birleşerek, kentsel dönüşümden faydalanması mümkün görünüyor. Mahalleye göre, ada bazında da projeler de yapılabilmekte. Beykoz’un, bu süreçlere başlaması yakın zamanda pek mümkün görünmüyor inancındayım. Beykoz bölgesinde, yeni inşa edilen konut çok az olduğundan, mevcut konutları satın alanların, konutun yaşına göre, konutta yenileme yapması zorunluluğu var ki yeni inşaat maliyetleri ile tadilat ve yenileme sürecinin maliyeti, satın aldığınız mülke ödediğiniz tutar kadar bir masraf demek. Kentsel dönüşüme giremeyecek kat yüksekliğine sahip binalar, binayı yenilemek için, bir yüklenici ile anlaşarak binalarına güçlendirme ve yenileme yapabilmekteler, bu durum maliyeti ise, kat maliklerinin dairelerini yeniden satın almaları demek…

Mülk sahipleri, deprem öncesi inşa edilmiş mülklerinin değerini, güvenilir bir değerleme firmasına, değerleme tespit raporu yaptırarak ve yüklenici firmaya, deprem yönetmeliğine göre güçlendirme ve yenileme maliyetlerini de hesaplatarak öğrenebilirler. Ayrıca, özellikle belirtmek isterim ki, ilan portalların da bulunan, satılık ve kiralık mülklerin gerçekleşen rakamları, istenilen rakamlara gelen teklifler değerlendirilerek gerçekleşmekte değer hesapları, bu detaylar göz önünde bulundurularak yapıldığı takdirde, az da olsa konut satış ve kiralamalarda bir denge oluşacağı inancındayım.

Hepimize Kolaylıklar Diliyorum.