“Boğaziçi imar, 3.5.1985 sayılı karar ile Boğaziçi alanında mevcut planda nüfus ve yapı yoğunluğu göz önüne alınmak kaydı ile plan değişikliği yapılabilir” bilgisinin yanı sıra, gerekli görüldüğü takdirde “Boğaziçi Alanı” için yapılan planların revize edilmesi adına “geri görünüm” ve “etkilenme” bölgelerinde 2960 sayılı Kanuna göre “sahil şeridi” ve “öngörünüm” bölgelerinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce hazırlanarak, Belediye Meclisinin kararı ve Belediye Başkanı’nın onayından sonra “Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu” onayı ile yürürlüğe girer” bilgileri de bulunmaktadır. 2960 sayılı Kanunda Boğaziçi alanlarının tanımı, yapılaşma sınırları ve korunacak alanlar, ön görünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgeleri ayrımı da bu kanun ile detaylı şekilde açıklandığını hepimiz biliyoruz.
 
Özellikle Boğaziçi Öngörünüm alanında olası bir imar değişikliğinde uygulaması muhtemel olan “Yoğunluk Transferi” konusunu detaylandırmak istedim.
Yoğunluk Transferi; yapılaşma hakkının (emsal/KAKS hakkının), imar planında kısıtlı kullanıma sahip bir parselden, daha uygun yapılaşma hakkına sahip bir başka parsele devredilmesi işlemi olarak açıklanmıştır. Bu sistem; plan bütünlüğünü bozmadan, mülkiyet hakkını koruyarak, Boğaziçi gibi doğal ve kültürel alanlarda yapılaşma baskısını azaltmak amacıyla geliştirilmiş bir sistemdir.
Yoğunluk transferi uygulamaları: 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, İstanbul Boğaziçi Geri Görünüm ve Etkilenme Alanları Nazım İmar Planı ve İlçe Belediye Uygulama İmar Planları çerçevesinde yürütülür. İBB’nin, özellikle Beykoz ve Sarıyer bölgelerinde 1/5000 nazım planlarda yoğunluk transferine dair hükümlere yer verdiği görülmüştür.
Boğaziçi ön görünüm alanında müstakil büyük parsellerde yoğunluk transferi uygulamasında; yapılaşma çok ciddi şekilde kısıtlıdır (çoğunlukla 3.derece sit, yeşil alan ve yola terk gibi). TAKS VE KAKS sıfır (0) olabilir, çoğunlukla “korunacak alan” veya “kamuya terk edilecek alan” olarak görülse de farklı plan notlarına ve terk türlerine göre uygulama değişebilir. Parselin yapılaşma hakkı yoksa, planlarda “yoğunluk transferi yapılabilir” ibaresi var ise, parselin yapı hakkı (örnek; 0.20), “kabul edilebilir bir transfer oranı” ile farklı bir alana aktarılabilir. Aktarılacak olan alan aynı plan bölgesi içinde, genellikle Boğaziçi etkilenme veya geri görünüm alanında olmalı koşulu aranır. Bu hak ayrıca başka bir parsele satış yoluyla da devredilebilir. Transfer edilen parsel, yapılaşmaya tamamen kapatılır, çoğunlukla yeşil alan veya kamusal alana dönüşür.
Tapu hisseli olduğunda; tüm hissedarların oy birliğiyle muvafakat vermesi gerekir. Bazı hissedarlar itiraz ederse işlem uygulanamaz. Hisseli parsellerde transfer için genellikle 18.madde uygulamasıyla parselasyon yapılarak parsellerin netleşmesi sağlanabilir.
Veya tüm hissedarlar, aralarında protokol yaparak, yapılaşma hakkının (emsalin) bir kısmının başka bir parsele transferini kabul edebilirler. Tapuya şerh düşülerek ve imar planıyla uyumlu hale getirilerek uygulama yapılabilir. Hisseli parsellerde bu işlemler, yıllarca sürebilmekte yada uygulama yapılamadığı durumlar da olmakta……
Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde yoğunluk transferi daha yaygın ve uygulanabilir durumdadır. Geri görünüm alanlarında KAKS genellikle 0.10-0.40 arasında uygulanabilir. Etkilenme bölgelerinde 0.30-0.60 emsal verilebilir. Yani bu alanlar, ön görünüm alanları kadar kısıtlı değillerdir.
Bilgilerin devamı bir sonraki yazımda…