Boğaziçi Ön Görünüm Bölgesi’nin 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve ilgili imar planlarıyla sıkı şekilde koruma altında olduğunu hepimiz biliyoruz.

Ancak son yıllarda yapılan plan çalışmaları ve beklentiler doğrultusunda bazı parsellerde, konut alanı içinde kalan özel mülkiyete ait arsalara sınırlı ve özel koşullarda imar uygulaması gündeme gelebilmekte.

Eğer imar uygulaması çıkarsa ve arsa “konut alanı” fonksiyonunda kalıyorsa, uygulanabilecek başlıca şartlar şu şekilde öngörülebilir:

1.Terk Şartı  (%70 Yeşil Alan)

·       *Parselin %70’i kamuya terk edilir. Müstakil parsellerde terk edilen alanın mülkiyeti mülk sahibinin kullanımında kalır.

·       Geriye kalan %30’luk alan, öngörülen imar planına göre yapılaşma için kullanılabilir.  

 2.Taban Alanı Katsayısı (TAKS) ve Kat Adedi

·       Taban emsal TAKS):0.40 (Yani yapı tabanı, imarlı alanda %40’ı geçemez.)

·       Kat adedi: En fazla 3 kat (bodrumlar hariç, genelde 2 kat + çatı arassı olarak uygulama yapılır).

3. İnşaat Alanı Hesabı Örneği (Varsayım: 1.000 m2 arsa):

·       %70 terk sonrası kalan 300 m2

·       TAKS  0.40 yani taban oturum 120 m2

·       3 kat, yaklaşık 360 m2 brüt inşaat alanı elde edilebilir demek…..

Bütün bu öngörülerin gerçekleşebilmesi “Yoğunluk Transferi’ne” bağlı.

Yoğunluk Transferi; yapılaşma hakkının bir parselden başka bir parsele taşınması anlamına gelmekte. Ancak hisseli ve müstakil parsellerde uygulama yöntemleri farklılık gösterebilir.

Boğaziçi gibi kısıtlı alanlarda hem hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek, hem de doğal ve tarihi dokuyu korumak için geliştirilmiş bir yaklaşım.

Yoğunluk Transferi Sistemi:

·       İmara kapalı veya kısıtlı arsalarda (örneğin; koruluk, dere yatağı, eğimli yapı yasağı olan alanlar) yapılaşma hakkı kullanılamaz.

·       Bu yapı hakkı, aynı planlama bölgesindeki başka bir imar hakkı olan alanda kullanılabilir.

·       Transfer yapılan arsada, mevcut haklarına ek yapı kazandırabilir.

Dikkat edilmesi gereken hususlar; imar uygulaması çıksa bile, her parsel için ayrı ayrı fiziki, tarihi ve çevresel değerlendirme yapılmaktadır.

“Yoğunluk Transferi”nin hangi parseller arası yapılabileceği, plan notları ve belediye onayı ile sınırlıdır.

·       Tapu niteliği, fiili kullanım, kadastro sınırları, eğim gibi teknik faktörler önemlidir.

Müstakil Parsellerde Yoğunluk Transferi: Uygulaması daha kolaydır, çünkü malik tektir ve karar alma süreçleri daha hızlıdır.

Hisseli Parsellerde Yoğunluk Transferi: Uygulaması karışıktır, çünkü tüm hissedarların yazılı onayı gereklidir. (Parselin tüm maliklerinden tam muvafakat alınmadan yoğunluk transferi yapılamaz. Aksi halde, transfer işlemi tapuda tescil edilemez, imar uygulaması da geçersiz olur.)

Ayrıca; “Yoğunluk Transferi” sadece aynı planlama bölgesinde yapılabilir. Her bölge planında bu hak açıkça tanımlanmalıdır. Aksi halde plan tadilatı gerekir. Yapılaşmaya tamamen kapalı parseller (orman ve koru alanı gibi) için çoğu zaman transfer yapılabilir ama bu da plan notlarıyla sınırlandırılır.

Bir sonraki yazımda görüşmek dileklerimle…