Bir önceki köşe yazımda kira piyasasında yaşanan dengesizlikleri, kiracıların artan yaşam maliyetleri karşısında daha temkinli davranmak zorunda kaldığını ve yüksek kira taleplerinin çoğu zaman sürdürülebilir olmadığını ele almıştım. Ancak kira tartışmalarının arkasında daha temel bir soru var:

Türkiye’de konut neden bu kadar pahalı hale geldi?

Bugün bir konutun fiyatını belirleyen yalnızca metrekare değil. Arsa maliyetlerinden inşaat giderlerine, finansman koşullarından vergi yüklerine kadar uzanan geniş bir ekonomik zincir söz konusu. Aslında çoğu zaman konuşulanın aksine sorun “evlerin pahalı olması” değil konut üretmenin pahalı hale gelmiş olması.

Özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarının en önemli bileşenlerinden biri arsa değeri. Birçok projede toplam maliyetin önemli bir kısmı arsa maliyetinden oluşuyor. İmarlı arsa sayısının sınırlı olması, plan süreçlerinin uzunluğu ve arsa sahiplerinin yüksek beklentileri fiyatların başlangıç noktasını zaten yukarı taşıyor.

Bunun üzerine son yıllarda hızla artan inşaat maliyetleri ekleniyor. Demir, çimento, enerji, işçilik ve nakliye gibi temel kalemlerde yaşanan yükseliş, konut üretimini ciddi şekilde pahalı hale getirdi. Bugün birçok müteahhit için asıl soru artık “bu evi kaça satarım?” değil, “bu maliyetle üretmek mümkün mü?” sorusuna cevap aranıyor hale gelindi…

Faiz oranları da konut piyasasında belirleyici bir rol oynuyor. Yüksek faiz ortamında konut kredisine erişim zorlaşıyor, talep daralıyor ve finansman maliyetleri artıyor. Bu durum hem yeni konut üretimini hem de piyasadaki fiyat dengelerini doğrudan etkiliyor.

Bir diğer önemli unsur ise vergi yükleri. KDV, tapu harçları, gelir vergisi ve emlak vergisi gibi kalemler konut maliyetinin önemli bir bölümünü oluşturuyor. Bu maliyetler çoğu zaman satış fiyatlarına veya kira bedellerine yansıyor.

Öte yandan Türkiye’de konut yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir araç değil, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görülüyor. Özellikle enflasyon dönemlerinde yatırımcıların tasarruflarını korumak amacıyla gayrimenkule yönelmesi de talebi artırarak fiyatların yukarı yönlü hareket etmesine neden olabiliyor.

Sonuç olarak bugün konut fiyatlarını değerlendirirken yalnızca satış rakamlarına bakmak yeterli değil. Arsa maliyetleri, inşaat giderleri, finansman koşulları, vergi yükleri ve yatırım talebi birlikte düşünüldüğünde ortaya çıkan tablo oldukça net:

Ev pahalı değil, üretmek pahalı.

Ve bu maliyetler dengelenmeden konut fiyatlarının kalıcı olarak düşmesini beklemek de kolay görünmüyor.

Ramazan Bayramımız Mübarek Olsun, Yaşanabilir Bir Türkiye’de